아파트 하자보수청구의 법적쟁점


1. 하자보수와 관련된 소송유형
가. 하자보수 보증금 청구소송
나. 하자보수에 갈음(병행)하는 손해배상 청구소송
다. 보증금 청구소송과 손해배상청구소송의 병행제기

2. 손해배상 청구소송의 원고와 관련된 논란
가. 주택법의 규정
나. 입주자대표회의의 손해배상 청구 가능여부
다. 하급심의 태도
라. 차이점

3. 하자의 내용
가. 주택법상 하자(발현된 하자)
나. 사용검사전 하자(미시공, 변경시공, 설계상 하자 등 내재적 하자)
다. 사용검사 전 하자의 인정여부
라. 5년차, 10년차 하자
마. 분양팸플릿, 모델하우스와 달리 시공된 하자

4. 주택법상 하자담보 책임기간의 의미
가. 학설의 대립
나. 판례의 입장
다. 권리의 행사기간(소멸시효의 문제)
라. 입증책임문제

5. 하자보수 비용의 산정

6. 하자종결 합의와 관련된 문제점
가. 입주자, 구분소유자의 동의 없는 하자종결 합의
나. 일부 하자를 누락한 경우의 합의 효력
다. 하자종결 합의에 따른 보수공사 후 재하자

7. 분양전환 아파트의 하자문제
가. 문제점
나. 임대주택 분양전환 후 손해배상 청구 가능
다. 분양전환 전에 발생한 하자
라. 기타

8. 하자소송의 절차
가. 하자소송의 진행절차 개관
나. 소송 소요기간
다. 하자감정
라. 판결금의 수령

9. 개정 주택법의 위헌법률심판
가. 문제되는 주택법 규정
나. 서울고등법원의 위헌법률심판제청이유
다. 위헌법률심판의 결과가 하자소송에 미치는 영향

1. 하자보수와 관련된 소송유형
가. 하자보수 보증금 청구소송
사업주체의 하자보수 의무이행을 보증한 보증보험회사(대한주택보증, 건설공제조합, 서울보증보험 등)를 상대로 보증보험 증권상 채권자인 입주자대표회의가 하자보수 보증금을 청구하는 소송이다. 주택법령상 사업주체는 사용승인 신청시 하자보수 보증금을 현금 또는 이행보증증권으로 사용승인권자 앞으로 예치하고 사용승인권자는 입주자대표회의가 구성될 경우 현금 또는 이행보증증권의 예치명의를 입주자대표회의로 변경하도록 하고 있다. 사업주체가 하자보수 보증금을 현금으로 납부하는 경우는 거의 없고, 입주자대표회의를 피보험자로 하는 은행의 지급보증서, 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권, 건설공제조합이 발행하는 보증서, 대한주택보증 주식회사가 발행하는 보증서로 갈음하고 있다. 예전엔 3년차와 10년차의 두 가지 증권을 예치하였으나 근래엔 연차별로 5장(1, 2, 3, 5, 10년차)의 증권을 예치하고 있다. 이 소송의 경우 원고는 입주자대표회의(회장), 피고는 보증보험회사가 되고, 사업주체(시행, 시공사)는 통상 피고의 승소를 위해 보조참가를 하는 경우가 많다.

나. 하자보수에 갈음(병행)하는 손해배상 청구소송
사업주체의 하자보수 의무불이행을 원인으로 하자보수에 갈음하거나 하자보수에 병행하는 손해배상을 구하는 소송이다. 원고가 원칙적으로 소제기 당시의 구분소유자라는 데에는 다툼이 없으나 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 채권양도를 받지 않고 원고가 될 수 있는가는 현재까지도 다툼이 있고 판례도 통일되어 있지 않다.

다. 보증금 청구소송과 손해배상청구소송의 병행제기
하나의 소송절차에서 입주자대표회의가 원고가 되어 보증보험회사에게는 보증금을, 사업주체에게는 손해배상을 청구하는 소송을 병합하여 제기할 수 있다. 실제로는 이 방법이 가장 많이 활용되고 있다.