주택법 제46조 제1항은 ‘사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관해 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용토록 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의 규정에 불구하고 공동주택 사용검사일 또는 건축법 제18조에 의한 사용승인일부터 공동주택 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침해·차손 등 대통령령으로 정한 하자가 발생한 때에는 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수해야 한다’고 규정하고 있다.

이는 사업주체의 ‘하자보수 의무’를 규정한 것이며, 동법 동조 제2항의 ‘제1항 규정에 의한 사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의해 하자보수 보증금을 예치해야 한다’고 규정하고 있어 ‘하자보수 보증의무’도 규정돼 있다.

결국 주택법 제46조 제1항은 ‘하자보수 의무’를 규정한 것이며, 제2항은 ‘하자보수의 보증’을 규정한 것이다.

그럼에도 불구하고 공동주택에서 하자 관련 실무를 수행함에 있어서 이를 혼동하는 경우가 자주 발생하고 있는 실정이다.

그 이유는 사업주체가 하자보수 보증의무 이행을 위한 ‘하자보수 보증금’을 현금으로 예치하지 않고 보증증권으로 예치하고 있기 때문에 보증증권을 발행한 대한주택보증(주) 등 보증회사를 상대로 ‘하자보수 보증금’ 청구소송을 제기해야 하기 때문이다.

즉 사업주체를 상대로 하자보수에 갈음하는 ‘손해배상’ 청구소송을 제기하는 절차와 동일한 절차를 거쳐야 하는 것이다.

하자와 관련한 소송은 첫째, 사업주체가 하자보수 의무이행을 하지 않은 경우 하자보수 청구에 갈음해 사업주체를 피고로 한 ‘손해배상’ 청구소송을 제기할 수 있다.

이 경우에 손해배상 청구범위는 제한이 없고, 그 소멸시효는 사용승인일부터 10년 내 발생한 하자로서, 하자발생일부터 10년이라는 것이 대법원의 판례다.

둘째, 사업주체가 하자보수 의무를 이행하지 않은 경우 입주자대표회의 등은 예치된 하자보수 보증금으로 하자를 보수할 수 있는데 하자보수 보증금이 현금이 아닌 보증증권으로 예치돼 있기 때문에 이를 현금으로 받기 위해 ‘하자보수 보증금’ 청구소송을 제기할 수 있다.

이 경우에는 보증증권상의 금액 범위 내에서만 하자보수 보증금을 청구할 수 있으며, 그 소멸시효는 대통령령이 정하는 기간 내에 발생한 하자로서 하자발생일부터 상법상 소멸시효인 5년이라는 것이 대법원 판례다.

사업주체의 하자보수 의무 불이행에 대한 ‘손해배상’ 청구소송과 하자보수 보증금을 받기 위한 ‘하자보수 보증금’ 청구소송은 상대방(전자의 경우에는 사업주체, 후자인 경우에는 보증회사), 청구범위(전자인 경우에는 무제한, 후자인 경우에는 증권금액), 소멸시효(전자인 경우에는 민법상 시효 10년, 후자인 경우에는 상법상 시효 5년)가 상이하다.

그러나 하자 관련 업무를 수행함에 있어 이를 혼동해 손해를 보게 되는 경우가 자주 발생하고 있으므로, 그 내용을 정확히 숙지해야 할 필요성이 있다.

대법원은 손해배상 청구소송의 경우에는 민법상 소멸시효인 10년으로, 하자보수 보증금 청구소송의 경우는 상법상 소멸시효인 5년이라고 판시하고 있다.

이러한 이유는 전자의 경우 상거래에 의해 발생한 채권이 아니지만, 후자인 경우에는 사업주체와 증권 발행회사간 상거래에 의해 발생한 채권이기 때문에 상법상 소멸시효기간을 적용한 것으로 사료된다.