하자보수 종결처리의 3가지 방안
. 시공회사와의 합의에 의한 하자보수 종결
2. 보증회사로부터 하자보증금을 청구하여 하자보수 종결
3. 법정소송을 통한 하자보수 종결
소송을 통한 하자보수 처리시 유의사항
1.소송에는 건설 회사를 상대로 하는 「손해배상청구소송」과 보증회사를 상대로 하는「하자보증금 반환 청구소송」이 있으며, 양 소송 중 어느 하나를 또는 시공사와 보증회사 양쪽을 대상으로 소송을 제기할 수도 있다.
2. 소송에는 인지대 및 송달료, 감정료, 변호사 선임비용이 소요되나 종국에는 승소비율을 감안하여 재판부에서 책정하게 되므로 입주민의 비용부담이 그리 크지는 않게 된다.
3. 소송을 통한 청구는 전문기관과 변호사의 조력을 받을 경우 대부분의 사건에서 승소하게 되며 승소금액의 많고 적음만 문제될 뿐이다.
4. 전문지식이나 면밀한 소송준비 없이 소송을 함부로 제기하거나, 실제 하자보수금액보다 많은 과다금액 청구 시에는 승소하더라도 불리하게 될 수도 있다.법정소송을 제기하여 하자를 처리하고자 할 때에는 소송수행에 관한 책임을 명확하게 특약하여 계약을 체결하는 것이 바람직할 것이다. 예컨대,하자조사에 소요되는 비용, 소송상의 청구금액, 판결확정시 승소금액,부대소송비용 가운데서 소송상의 청구금액과 승소금액을 대비하여 00％이상 승소할 경우에는 승소금액의 0～00％의 금액을 성공사례금(인지료를 제외한소송비용,변호사 선임료, 감정비용, 하자조사비용 포함여부에 따른 금액을 고려하여 결정하여야 할 것임)으로 지급하는 일괄위임계약을 체결하는 것도 소송브로커에 의한 피해를 막고 주민의 재산권을 보호하는 방편의 하나일 것이다
법정소송 절차 진행
입주자대표회의는 시공사 및 보증회사와의 협의나 조정이 원활히 진행이 안 된다고 판단될 때에는 변호사를 선임하여 법정소송절차를 밟는다. 보증회사를 상대로 소송을 할 때에는 입주자 대표회의 회장명의로 단독소송이 가능하고 절차가 간편하나 보증금액한도 이내만 보상을 받을 수 있고 시공사를 상대로 소송을 할 때에는 전주민의 동의와 위임장이 필요 하고 시일이 오래 걸린다. 특히 소송브로커에게 피해를 당하는 일이 없도록 시민단체나 전문기관의 충분한 자문을 얻은 후에 면밀한 준비를 하여 소송절차를 밟는 것이 승소할 수 있는 지름길임을 명심해야 한다. 아파트 시공 당시부터 설계와 다르게 부실 시공한 사항은 공법상 하자보수 의무기간과는 상관없이 사법상의 채무불이행 또는 불법행위에 해당하므로, 그 기간 내에는 그 책임을 면하지 못할 것입니다. 많은 사업주체와 입주민들이 이러한 공법상 하자보수 의무기한과 사법상 손해배상 청구기간을 혼동하고 공법상 하자보수 의무기간이 경과하면 사법상 손해배상 청구기간도 경과한 것으로 오해하고 있을 뿐만 아니라, 악덕 사업주체는 관리소장 및 입주자대표회의에서 전문지식이 없기 때문에 이러한 오해를 악용하여 공법상 하자보수 의무기간이 경과하였으므로 사법상 손해배상 책임이 없다고 억지 주장을 하는 경우가 왕왕 발생하고 있으므로 주의를 하여야 할 것입니다.
1. 사전절차
하자보수보증금 청구소송을 제기하기 전에 우선 공동주택관리령 제16조 규정에 따라 사업주체와 시공자에게 하자
보수 청구를 하고, 하자보수의무를 이행하지 아니하면 증권발행자인
보험회사나 건설공제조합에 하자보수보증금을 청구하여야 한다. 증권발행자인 보험회사나 건설공제조합에 하자보수보증금을 청구하기 위해서는,
첫째, 사업주체나 시공회사에 하자보수 하였다는 사실을 입증하는 공문서
둘째, 하자보수에 소요되는 공사비를 산출한 견적서 등 약관에 규정되어 있는 구비서류를 첨부해야 한다.
이 경우 견적서는 건설업 면허가 있는 건설회사 2개 업체 이상으로부터 받은 견적서를 요구하고 있는 것이 현실이다. 그러나 견적서 작성자는 반드시 건설업 면허업체가 발행한 것이어야 할 필요는 없으며, 건축사 건축기사 등 견적서를 작성할 수 있는 공인된 자격자가 작성하면 된다. 오히려 건설면허를 받은 건설회사는 자신들이 공사를 한다는 보장도 없이 견적서만 작성하려 하지도 않는다. 또 하자보수공사 견적서는 적정한 하자보수 대책을 전제로 하여 설계도에 따라 작성해야 하는 것이므로 그 업무량이 방대할 뿐만 아니라 전문지식이 있어야만 가능하므로 이 또한 전문기간에 의뢰하여 작성해야 한다.
2. 소장의 접수
하자보수보증금 청구소송은 손해배상 청구소송과는 달리 입주자대표회의회장 한 사람 명의로 증권발행자를 상대로 청구할 수 있다.이 점이 손해배상 청구소송보다 편리한 점이고 따라서 변호사를 선임하지 아니하고 입주자대표회장이 직접 소송을 수행하는 것도 가능. 참고적으로 소송 진행절차는 다음과 같은 순서로 진행된다.
⑴, 소장(訴裝)의 접수
부실공사라는 사실과 그로 인한 손해액을 입증할 수 있는 설계도 및 하자보수 또는 제시에 소요되는 비용을 산정한 견적서 등 증빙서류를 첨부하여 피고 주소 소재지 법원에 소장을 접수할 수 있다. 민사소송법상은 관할법원이 피고 주소지 법원이나, 민법상 변제 장소는 채권자 주소가 원칙이므로 채권자 주소지 법원에 소장을 내는 것도 가능하다.
⑵, 현장검증 신청
소장이 접수되어 소송이 진행되면 원고는 주장사실을 입증하기 위해 재판관이 부실공사 현장에 출장하여 부실공사인지 여부를 검증하여 줄 것을 신청할 수 있다. 신청에 따라 재판부는 부실공사 현장에 출장하여 부실공사여부를 검증한다. 재판부는 부실공사 여부 및 그 손해액 산정의 신빙성을 판단하기 위해 건축사 등 소정의 전문 자격자에게 감정을 명하여 감정서를 참고하여 재판을 한다. 원고는 법원의 명을 받아 감정을 하는 감정 수수료를 법원에 선납 해야 하며, 감정인은 법원으로부터 감정수수료를 영수한다. 재판이 종결되면 감정수수료는 소송비용이므로 패소자가 부담해야 한다. 원고가 승소한 경우에는 피고로부터 감정료를 되돌려 받게 된다.
⑶, 법원지정 감정인의 감정
감정인은 원고가 주장하고 있는 부실공사의 사실 여부를 판단하고 부실공사로 판단되는 경우 이를 보수 또는 재시공하는데 소요되는 공사비가 원고의 주장과 일치하는지 여부를 감정한다. 감정인은 원고의 주장만을 감정하고 원고가 주장하지 아니하는 것은 감정하지 않더라고 책임이 없다. 따라서 원고는 모든 하자를 전부 색출하여 감정인의 감정을 받아야 한다. 그러므로 원고는 부실공사로 인한 손해액 전부를 배상받기 위하여는 하자검증을 철저히 하여 하자사항을 감정인에게 전부 제시해야 한다. 감정인의 감정 결과가 원고의 주장과 일치하지 아니하는 경우가 있다. 이 경우 그 원인이 감정인의 착오인지 여부를 하자검증을 한 전문기관으로부터 자문을 받아 만약 착오라고 판단되면 감정인에게 재 감정을 요구할 수 있다. 원고의 주장과 감정인의 감정금액이 차이가 나는 가장 큰 원인은 하자에 대해 원고는 하자부분을 철거하고 재시공하는 비용을 요구하고 있는 반면, 감정인은 사용하는데 큰 지장이 없다는 이유로 하자보수 비용만을 산정하거나, 부실공사에 따른 자재비 차액 등 절감된 공사비만을 산정하는 것이 타당하다는 견해를 가지고 있는 경우가 많기 때문이다.
3. 합의 및 조정절차
소송을 제기한다고 전부 판사가 판결하여 종결하는 것이 아니고 쌍방의 합의나,
조정 절차를 거친 후 판결을 하기 때문에 최근에는 판결보다는 원만한 합의나 조정을 거처 하자문제를 해결하는 사례가 많아지고 있다.
(주)예인건설산업[이 게시물은 최고관리자님에 의해 2018-03-20 10:34:27 고객지원 > 자주묻는 질문에서 복사 됨]